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Droits de passage et servitudes consenties par contrat : comment s’y retrouver

Vous venez tout juste d’acquérir une somptueuse propriété champêtre située en bordure d’un lac privé idyllique en pleine campagne. Comme chalet, il n’y a pas mieux.

Au centre de votre terrain, un vieux chemin de terre broussailleux et déglingué, parsemé de grands arbres et de pierres, relie la route principale à une rampe d’accès près du lac. L’ancien propriétaire vous a cependant assuré que ce chemin ne servait autrefois uniquement qu’aux fermiers du coin pour venir abreuver les bêtes lors de sécheresses. Il avait d’ailleurs consigné cette entente par écrit, mais l’a égarée. Il a cessé d’entretenir le chemin il y a de ça plus d’une trentaine d’années, quand la dernière ferme de la région a cessé d’opérer. Plus personne ne l’emprunte depuis.

Les choses se gâtent toutefois assez rapidement; un couple acquiert la propriété voisine et, ne voulant pas investir dans la construction d’un quai et d’une rampe, exige que vous dégagiez le chemin afin qu’ils puissent utiliser celle située sur votre terrain pour mettre leur exubérant ponton à l’eau. Autrement, vous ont-ils prévenu, l’ami de leur fiston, qui est avocat, leur a assuré qu’ils n’avaient qu’à emprunter votre terrain, « le droit de passage n’étant pas accessible ».

Vos charmants voisins peuvent-ils vous forcer à remettre à neuf ce chemin? Bénéficient-ils d’un droit quelconque leur permettant de traverser votre terrain privé pour accéder à la rampe d’accès?

Les questions de droit de passage et de servitude peuvent parfois prendre l’apparence de véritables labyrinthes juridiques et sont au cœur de bien des troubles de voisinage. Dans ce billet, nous en examinerons les différentes notions afin de mieux en comprendre les mécanismes.

Servitudes et droits de passage

Par servitude, on entend une charge imposée sur une propriété au bénéfice d’une autre propriété ou d’une personne. Respectivement, on qualifiera donc une servitude de réelle ou de personnelle.

Une servitude peut être établie par quatre moyens, soit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi. Nous étudierons ici les servitudes établies par contrat.

Une servitude ne peut pas résulter seulement d’un usage toléré, même sur une longue période de temps.

La servitude réelle

La servitude réelle liera deux immeubles qui appartiennent à des propriétaires différents. Le propriétaire du fonds servant, c’est-à-dire le terrain sur lequel se « trouve » la servitude, devra supporter certains usages, tel un droit de passage.

Ces usages sont préalablement déterminés dans le contrat qui établit la servitude. Ce sera aussi le cas de la durée de la servitude. La servitude devra être publiée au Registre foncier, et ce, pour le fonds dominant, soit l’immeuble qui bénéficie de la servitude et pour le fonds servant. De cette façon, les futurs propriétaires auront connaissance de l’existence de la charge au moment de l’achat de la propriété. Ceci dit, si la servitude n’a pas été publiée, l’acquéreur subséquent ne sera pas lié par celle-ci puisqu’elle n’aura alors d’effet qu’entre les parties qui ont signé le contrat.

La servitude personnelle

Contrairement à la servitude réelle qui lie un immeuble en faveur d’un autre immeuble, la servitude personnelle, quant à elle, lie un bien et une personne.

À titre d’illustration, dans notre exemple, la servitude de passage existait entre l’ancien propriétaire et les fermiers des environs.

Ce contrat de servitude peut être publié au Registre foncier, mais le droit de la personne bénéficiant de la servitude subsistera, même face à des propriétaires subséquents.

Lorsque le bénéficiaire est une personne en chair et en os, le décès de cette personne mettra habituellement fin à la servitude.

Il peut parfois être ardu de distinguer la servitude réelle de la servitude personnelle. Dans bien des cas, il faut se rapporter à l’intention des parties au moment où la servitude aura été établie.

La « fin » de la servitude

Les principales causes d’extinction des servitudes sont prévues par la loi[1], par exemple :

  • Lorsque le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant deviennent la même personne;
  • Lorsque le propriétaire du fonds dominant renonce expressément à la servitude;
  • Lorsque le contrat ou le document qui la constitue arrive à terme;
  • Lorsque le propriétaire du fonds servant rachète la servitude au propriétaire du fonds dominant;
  • Lorsque la servitude n’est pas utilisée pendant 10 ans, sauf exceptions prévues par la loi.

Dans le cas qui nous intéresse, la servitude est donc depuis longtemps éteinte. Les nouveaux voisins ne sont pas liés par celle-ci et n’ont aucun droit à faire valoir face à celle-ci. S’ils veulent avoir accès à votre rampe pour mettre leur ponton à l’eau, ils feraient donc bien de vous montrer un peu plus de respect!

Les servitudes et les droits d’accès peuvent bien souvent nous amener à nous interroger et sont au cœur de bien des litiges. Vous avez des questions ? N’hésitez à faire appel aux professionnels de chez Bernier Beaudry inc. qui sauront vous éclairer !



[1] Code civil du Québec, 1991, c. 64, a. 1191.

LAFOND, Pierre-Claude. Précis de droit des biens, 2e édition. Les Éditions Thémis, 2007, 1381 p.

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