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L’avis de dénonciation pour se prévaloir des garanties de l’acheteur : primordiale?

Lors du processus d’achat d’une maison, l’acheteur doit être diligent et faire les inspections nécessaires afin de s’assurer qu’elle n’est pas empreinte de vices cachés. Toutefois, malgré tous leurs efforts, certains vices ne seront découverts qu’ultérieurement.

En vertu de la loi, l’acheteur détient des garanties de qualité et de propriété sur l’immeuble. La première existe afin de garantir sa qualité en tant que telle et la deuxième afin de garantir qu’il n’est affecté d’aucune charge quelconque.

Cependant, afin de se prévaloir de ces garanties, l’acheteur a le devoir de dénoncer au vendeur tout vice ou toute atteinte à la propriété qu’il découvre pour lui permettre d’y remédier le plus tôt possible.

Conformément à l’article 1739 du Code civil du Québec, l’acheteur doit : « dénoncer le vice au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.[1]» Mentionnons qu’il a aussi l’obligation de limiter ses dommages.

Pour ce qui est de la dénonciation de l’atteinte au droit de propriété, le vendeur doit : « par écrit et dans un délai raisonnable depuis sa découverte, dénoncer au vendeur le droit ou la prétention du tiers, en précisant la nature de ce droit ou de cette prétention.[2]»

Est-ce que la dénonciation tardive ou l’omission de cette dénonciation peut mettre en péril le recours de l’acheteur contre son vendeur ?

Selon plusieurs décisions de nos tribunaux québécois, l’absence de dénonciation de l’acheteur au vendeur entrainerait un rejet de l’action dans les cas où les conséquences de cette omission priverait ce dernier de vérifier son existence, la gravité du vice et de le réparer[3].

Même si cette règle souffre de rares exceptions, il est d’une importance cruciale pour l’acheteur de dénoncer au vendeur tout vice ou toute atteinte dans les plus brefs délais après sa connaissance, et ce, au risque de perdre son droit d’action.



[1] Article 1739 C.c.Q.

[2] Article 1738 C.c.Q.

[3] Facchini c. Coppola, 2013 QCCA 197, Weiss c. Raschella, 2009 QCCA 2186, Riendeau c. Guy Brière Courtier d’assurances inc. 2012 QCCS 6071

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