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La prescription acquisitive

Vous avez trouvé la propriété de vos rêves : une magnifique maison unifamiliale dans un quartier tranquille. Les vendeurs habitent cette maison depuis plus de 30 ans et ils vous indiquent devoir quitter à contrecœur puisqu’ils intégreront prochainement une résidence pour personnes âgées. Visiblement, la propriété a été entretenue avec soin et malgré que la cour arrière soit petite à votre goût, vous avez été charmés par son caractère intime qui découle des clôtures qui la bordent. Vous approfondissez vos recherches et êtes convaincus de la qualité du quartier lorsque vous constatez que tous vos futurs voisins y demeurent depuis plus de 25 ans. Comblés, vous faites une offre d’achat et celle-ci est acceptée. Vous vous lancez donc dans le processus d’acquisition.

Quelques jours plus tard, vous recevez un appel de votre notaire. Celui-ci vous indique que, selon le certificat de localisation, la clôture qui vous sépare du voisin à l’arrière n’est pas située à la limite de votre terrain, mais un mètre à son intérieur, de sorte que le terrain voisin empiète sur le vôtre. Vous en comprenez donc qu’en déplaçant la clôture jusqu’à la limite du terrain, vous pourrez ajouter cet espace à votre cour. Cette conclusion vous réjouit particulièrement et vous êtes plus qu’heureux lorsque vous signez l’acte d’achat et devenez officiellement propriétaire.

Quelques semaines plus tard, vous emménagez dans votre nouvelle demeure. Vous ne perdez pas de temps et contactez un entrepreneur afin de faire déplacer la clôture. Vous contactez aussi votre voisin afin de lui faire part de votre plan et vérifier avec lui s’il est enclin à défrayer une partie des coûts. Après tout, vous bénéficiez tous les deux de cette clôture!

Au premier contact, votre voisin est surpris de votre demande. Il vous indique que la clôture est à cet endroit depuis qu’il a emménagé il y a 15 ans et qu’il est persuadé qu’elle indique la limite de son terrain. D’ailleurs, il vous informe que les gens qui vous ont vendu la maison ne l’ont jamais avisé que la clôture n’était pas sur la limite des terrains. De plus, il vous précise avoir toujours entretenu cette parcelle de terrain et avoir agi comme s’il en était l’unique propriétaire. Après une discussion animée, il vous indique que, de toute façon, il est maintenant le propriétaire de la partie de terrain duquel vous prétendez être propriétaire puisque cela fait 15 ans qu’il en a la possession.

Qu’en est-il?

Il appert des faits ci-dessus que votre voisin invoque la prescription acquisitive prévue par l’article 2910 du Code civil du Québec (le « C.c.Q. »). En fait, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un droit de propriété par l’effet de la possession. Lorsqu’il est question d’un immeuble, un droit de propriété pourra être acquis après 10 ans de possession au sens du C.c.Q.[1]. Ceci étant dit, afin de permettre à la personne qui l’exerce d’acquérir un droit de propriété, la possession doit revêtir certaines caractéristiques. Ainsi, pour qu’il y ait possession utile pour fin de prescription, deux éléments doivent coexister, soit l’élément matériel (l’occupation physique) et l’élément intentionnel (l’intention du possesseur de se conduire comme le véritable propriétaire)[2]. De plus, la possession exercée doit être paisible, continue, publique et non équivoque[3]. À cet effet, la possession est paisible si elle n’a pas été obtenue par la violence. Elle est continue si le possesseur pose des actes matériels régulièrement. Elle est publique si elle est exercée au grand jour, de façon à ce que les tiers considèrent le possesseur comme le véritable propriétaire. Finalement, elle est non équivoque si elle est certaine et exclusive[4].

En l’espèce, si la possession qu’a exercée votre voisin sur la parcelle de terrain vous appartenant remplit les conditions énoncées ci-dessus, alors il pourrait se voir reconnaître le droit de propriété de ladite parcelle[5]… et vous devrez vous satisfaire de votre petite cour!



[1] Voir 2917 C.c.Q.

[2] Voir Ramdath c. Roy-Trudel (2014 QCCS 4818)

[3] Voir 922 C.c.Q.

[4] Voir Ramdath c. Roy-Trudel (2014 QCCS 4818) ou Précis de droit des biens, Pierre-Claude Lafond, Les Éditions Thémis, pages 220 et suivantes.

[5] À noter que les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne peuvent fonder la possession (voir 924 C.c.Q).

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Saviez-vous que…

Il y a plus de 25 ans, afin de pouvoir intervenir dans les dossiers d’immigration urgents, le gouvernement fédéral a instauré des quarts de garde sur une base volontaire à ses employés juristes. Ces derniers pouvaient s’inscrire à ces quarts de garde, ce qui assurait leur disponibilité et leur présence le soir après les heures de travail ainsi que la fin de semaine. La rémunération habituelle de ce service était des primes d’heures supplémentaires ou bien des congés payés pour les heures de garde.

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