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Les chasses immobilières

En 1986, dans son jugement de l’affaire H.W. Liebig & Co. c. Leading Investment Ltd[1], l’honorable juge Laforêt qualifiait le contrat de courtage de « permis de chasse » en ce que, « tout comme à la chasse, le courtier peut consacrer beaucoup de temps et d’efforts sans toutefois atteindre son objectif. » La plus récente décision rendue dans le domaine par la plus Haute Cour du pays en constitue une excellente illustration[2].

L’affaire

Dans cette dernière affaire, des promettant-vendeurs ont signé un contrat de courtage exclusif avec une entreprise de courtage pour la vente de leur immeuble. Par la suite, une promesse d’achat est intervenue entre les promettant-vendeurs et un promettant-acheteur. La promesse d’achat accordait au promettant-acheteur la faculté de dédit lui octroyant le droit de révoquer la promesse s’il n’était pas satisfait suite à une vérification diligente. Ladite vérification a démontré une contamination environnementale potentielle affectant l’immeuble. Le promettant-acheteur a alors réitéré sa promesse d’achat conditionnellement à la décontamination par les promettant-vendeurs. Ces derniers ont refusé et la vente ne s’est jamais concrétisée.

Qu’advient-il de la commission prévue au contrat de courtage? Il était entendu avec l’entreprise de courtage qu’une commission serait versée dans les cas suivants : si une vente visant l’immeuble intervient pendant la durée du contrat de courtage que ce soit par ou sans l’intermédiaire du courtier, ou si un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat. La cour a conclu que le promettant-acheteur s’est délié de la promesse initiale et a soumis une nouvelle offre. La promesse d’achat initiale n’est jamais devenue inconditionnelle et la nouvelle offre a été refusée. Aucune vente visant l’immeuble n’a été conclue et les promettant-vendeurs n’ont en rien entravé l’exécution du contrat, l’entreprise de courtage n’avait donc pas droit à sa commission.

La promesse d’achat sous condition

La promesse d’achat est une entente et il ne faut pas en sous-estimer les effets. Une fois l’offre acceptée, les parties se sont engagées à conclure le contrat. La violation d’une promesse peut ouvrir la voie à la partie lésée à un recours en passation de titre et/ou en dommages et intérêts[3].

Souvent empreintes de conditions, les modalités de réalisation de l’objet de la promesse d’achat doivent être clairement établies afin d’éviter tout litige quant à l’interprétation de l’intention des parties. Une fois les conditions réalisées, les obligations deviennent effectives entre les parties et à l’égard des tiers, et ce, de façon rétroactive au jour où le promettant s’est obligé, sauf stipulation contraire à la promesse[4].

Le courtage immobilier

La pratique des courtiers immobiliers est encadrée par la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements. Les conditions de rétribution (ou commission) doivent être prévues au contrat de courtage et peuvent être négociées selon l’intention des parties, sous réserve de la conformité aux lois et règlements en vigueur.

À cet effet, il est possible pour le courtier immobilier de prévoir des modalités de rétribution en cas de résiliation du contrat ou pour toute autre cause de terminaison. De plus, des modalités spécifiques pourraient être prévues afin d’éviter l’absence totale de commission si la vente n’est jamais conclue. Il appartient au courtier d’user de sa créativité dans la gestion des risques financiers de la profession. Pour plus de détails sur les droits et obligations des courtiers et des parties à une vente d’immeuble, il est préférable de consulter un conseiller juridique, lequel verra à vous assurer une vente ou un achat en toute tranquillité d’esprit.



[1] [1986] 1 R.C.S. 70

[2] Place Mullins c. Services Immobiliers Diane Bisson inc. 2015 CSC 36

[3] Articles1396-1397 Code civil du Québec

[4] Article 1506 Code civil du Québec

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Saviez-vous que…

Il y a plus de 25 ans, afin de pouvoir intervenir dans les dossiers d’immigration urgents, le gouvernement fédéral a instauré des quarts de garde sur une base volontaire à ses employés juristes. Ces derniers pouvaient s’inscrire à ces quarts de garde, ce qui assurait leur disponibilité et leur présence le soir après les heures de travail ainsi que la fin de semaine. La rémunération habituelle de ce service était des primes d’heures supplémentaires ou bien des congés payés pour les heures de garde.

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