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Les obligations du locateur

Le locateur d’un logement est tenu de respecter les délais de rigueur établis par le Code civil du Québec s’il veut modifier les conditions du bail ou y mettre fin. Ainsi, l’article 1942 C.c.Q prévoit que le locateur voulant modifier les conditions du bail, que ce soit la durée ou le loyer de celui-ci, doit obligatoirement donner un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Néanmoins, si la durée du bail est de moins de douze mois, l’avis doit être donné au moins un mois mais pas plus de deux mois avant le terme.  S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, l’avis doit être d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois de la date prévue de la modification du bail. Ces délais sont de rigueur. Si le locateur fait défaut de les respecter, l’avis donné sera invalide et réputé non-envoyé. Ainsi, si le locateur agit hors délai, soit trop tôt ou trop tard, le bail sera « reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée, ou, si la durée du bail initiale excède douze mois, pour une durée de douze mois », conformément à l’alinéa 2 de l’article 1941 C.c.Q. 

Le locateur, quoiqu’il soit propriétaire du logement, ne peut pas décider de le reprendre ou d’évincer un locataire quand il le veut.  En effet, le législateur a restreint ce droit du locateur à quelques situations bien précises puisque tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux en vertu de l’article 1936 C.c.Q. Ainsi, le locateur d’un logement pourra le reprendre seulement dans les cas où il veut y vivre lui-même, loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent, allié ou conjoint dont il est le principal soutien, conformément à l’article 1957 C.c.Q.  De même, selon l’article 1959 C.c.Q, le locateur pourra évincer le locataire du logement pour le subdiviser, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. Pour toutes ces situations, le locateur devra aviser le locataire dans un délai d’au moins six mois avant l’expiration du bail à durée fixe. Néanmoins, si le bail est de six mois ou moins, l’avis devra être d’un mois. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, l’avis devra être donné six mois avant la date de reprise ou de l’éviction. L’avis sera frappé de nullité si le locateur ne respecte pas le délai de rigueur et le locataire pourra ainsi continuer de vivre dans son logement.

Il est intéressant de noter que le sous-locataire d’un logement ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux, selon l’article 1940 C.c.Q. Ainsi, le locateur pourra éviter la reconduction du bail, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de douze mois, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification conformément à l’article 1944 C.c.Q.

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