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Les recours hypothécaires : quels sont vos droits?

Volume IV : La vente du bien hypothéqué par le créancier

Comme pour chacun des recours hypothécaires, la vente par le créancier doit remplir certaines exigences. D’une part, la vente ne peut être effectuée que si l’hypothèque porte sur les biens d’une entreprise. D’autre part, le créancier doit préalablement publier un préavis d’exercice dans lequel il annonce son intention et il doit obtenir le délaissement du bien[1].

D’autres conditions entourent également la vente du bien. Le créancier doit vendre le bien sans retard inutile. Cela signifie qu’il ne peut retarder infiniment la vente dans le but, notamment, d’obtenir un meilleur prix. Le créancier doit aussi s’assurer de vendre le bien à un prix commercialement raisonnable. Cette condition requiert une certaine expertise du créancier en matière de vente. Il devra s’assurer de diffuser amplement l’annonce de vente et de s’entourer des services d’une personne expérimentée en la matière[2]. La vente du bien peut s’effectuer de gré à gré, par appel d’offres ou aux enchères. Dans ce dernier cas, il est à noter qu’un nouvel avis devra être publié afin d’informer les autres créanciers ainsi que le propriétaire[3].

Lorsqu’il procède à la vente, le créancier agit au nom du propriétaire et il doit dénoncer sa qualité à l’acquéreur. C’est le propriétaire qui demeure responsable en ce qui a trait aux garanties légales auxquelles tout vendeur est tenu.

Suite à la vente, le créancier paye les créances qui priment ses droits et ce n’est que par la suite qu’il peut se payer. La vente du bien rend les hypothèques, ayant été publiées après l’inscription du préavis d’exercice, inopposables à l’acheteur. Cependant, la vente n’éteint pas les droits réels qui étaient déjà inscrits au moment du préavis. Cet aspect rend le recours beaucoup moins populaire, car il peut s’avérer difficile de vendre à un prix convenable, un bien qui continuera d’être grevé d’hypothèques suite à son acquisition.

Ce recours se révèle donc plutôt intéressant dans les cas où il n’y aura pas de créances subséquentes à celle du créancier qui souhaite vendre et surtout dans la mesure où le créancier sera certain de pouvoir se payer[4].



[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art. 2784.

[2] Louis Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2010, p. 927, par. 1836.

[3] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art. 2788.

[4] Denise Pratte, «Les recours des créanciers hypothécaires», dans Collection de droit 2015-2016, École du Barreau du Québec, vol. 6, Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 188.

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