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Pourquoi et par quel moyen publier un bail commercial?

Le bail commercial, aussi appelé bail non résidentiel, est le contrat par lequel une personne loue un local à une autre personne pour une certaine période, déterminée ou non, à des fins autres que le logement.

Lors de la conclusion de ce contrat, il est possible et avantageux pour le locataire de publier les droits issus de ce bail[1]. Attention, il est interdit de renoncer à ce droit par avance ou d’en restreindre la portée[2].

Une des raisons derrière cette publication consiste, dans le cas des baux immobiliers de plus d’un an, à éviter la résiliation du bail qui serait autrement possible suivant certaines obligations[3]. En effet, les droits du locataire seront protégés notamment si le propriétaire, donc le locateur, venait à changer[4], par exemple en cas de vente de l’immeuble.

La publication se fait au registre foncier dans la circonscription foncière où se situe l’immeuble. Elle peut prendre plusieurs formes[5].

D’abord, le bail peut être publié dans son intégralité. Ce type de publication n’est que rarement utilisé, car en publiant tout le bail, certaines clauses potentiellement confidentielles pourraient être divulguées.

Également, le locataire peut publier uniquement un extrait du bail. Un avantage de cette forme de publication est que l’extrait permet au locataire de ne pas rendre publiques certaines clauses de son choix. Cependant, cette possibilité n’est offerte que pour les baux notariés[6].

Autre possibilité, la publication peut se faire à l’aide d’un sommaire[7]. Celui-ci résume le contrat de bail. L’inconvénient de cette méthode est qu’elle nécessite que le bail lui-même ou un extrait authentique de celui-ci accompagne le sommaire.

Enfin, les parties peuvent publier un simple avis de bail, lequel devra respecter plusieurs exigences prévues par la loi[8]. En effet, il est obligatoire que l’avis fasse référence au bail concerné, qu’il identifie le locateur et le locataire, qu’il décrive l’immeuble loué et sa localisation, qu’il mentionne la date du bail et son échéance (ou le moyen d’en déterminer les détails) et qu’il divulgue les détails au sujet des droits de renouvellement ou de reconduction du bail, le cas échéant.

L’avantage de procéder par l’avis de bail est, notamment, que des clauses vont pouvoir rester confidentielles. Ainsi, le montant du loyer n’a pas à être divulgué de même que d’autres clauses que les parties pourraient avoir décidé d’inclure à leur bail. Il est à noter que ce document, doit être rédigé ou attesté par un professionnel du droit avant d’être publié, d’où l’importance de consulter un avocat[9].



[1] Article 1852 alinéa 1 et 2938 C.c.Q.

[2] Article 2936 C.c.Q.

[3] Article 1887 C.c.Q.

[4] Article 1887 C.c.Q.

[5] Article 2982 C.c.Q.

[6] Article 2813 et 2814 7° C.c.Q.

[7] Articles 39 et 40 du Règlement sur la publicité foncière

[8] Article 2999.1 C.c.Q. et 42 du Règlement sur la publicité foncière.

[9] Idem.

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