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Sous-louer versus céder son bail

Pour les biens immeubles, deux types de louage existent, soit le louage résidentiel et le louage commercial. Le louage résidentiel bénéficie de règles particulières prévues dans une section spéciale du Code civil du Québec afin de les distinguer des règles du louage en général. Mais certaines règles du louage général valent pour les deux.

En s’engageant dans un contrat de bail, le locataire devient titulaire de divers droits et obligations envers le locateur. Cet engagement, dans le cadre résidentiel au Québec, est d’une durée d’un an tel que le prévoient les formulaires de la Régie du logement obligatoires depuis 1996[1]. Mais si le locataire le décide, il peut mettre fin à ses obligations. Une option est alors, avec le consentement du locateur, de sous-louer en tout ou en partie le bien loué ou de céder son bail[2]. Ces deux possibilités sont très différentes.

Lors d’une sous-location, le sous-locataire obtient la jouissance du bien immeuble, mais le locataire initial restera responsable du logement envers le locateur si, par exemple, le sous-locataire ne paye pas son loyer.

Lors d’une cession de bail, l’effet de ce contrat est de remplacer le locataire initial par un nouveau locataire, le locataire initial cède alors ses droits et obligations résultant du bail et il est déchargé de son engagement à partir de la date de la cession du bail. Le nouveau locataire devient à son tour responsable des engagements.

Du côté du locateur, tant la sous-location que la cession, offrent des solutions avantageuses. En effet, les locaux sont continuellement habités et donc ils sont la source de revenus pour le locateur[3].

Au niveau des recours, dans le cadre d’une sous-location, le locateur conserve ses droits envers le locataire initial et obtient également des droits envers le sous-locataire. Par contre, le sous-locataire n’est lui responsable que de sa part de loyer dont il est débiteur envers le locateur[4].

Alors que dans le cadre d’une cession de bail, chacun est responsable que pour la période pendant laquelle ils étaient engagés, c’est-à-dire lorsqu’ils étaient respectivement titulaires du bail.

Enfin, le code prévoit que le locateur ne peut refuser sans motif sérieux de sous-louer ou céder un bail. Cela est d’ordre public dans le cadre d’un bail résidentiel, mais il est possible pour un locateur de bail commercial d’inclure une clause de prohibition de sous-location[5]ou de cession de bail.



[1] Régie du logement Obligations et droit, le bail, [en ligne] <http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/droits/bail.asp>, à jour au 21 août 2015

[2] Article 1870 C.c.Q.

[3] Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, Wilson et Lafleur, Montréal, 2013, au para 1380.

[4] Article 1874 C.c.Q.

[5] Ferme Guy Bonin enr. c. Malouin, 2000 CanLII 6582 (QC CA), au para 12.

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